新修订的《深圳经济特区物业管理条例》8月29日经深圳市人大常委会会议表决通过，将于明年3月1日起实施，长期困扰小区居民的种种难题，都有针对性解决的举措。
中海物业集团有限公司是中国首批一级资质物业管理企业，业务分布于中国76座主要城市，服务面积超过1.42亿平方米，业务涵盖精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多元化业态。为了积极响应本次深圳新修物业管理条例的修订，中海物业集团有限公司于9月9日在其总部召开“新修深圳物业管理条例研讨会”。
本次研讨会以“新修物业管理条例”为主题，中海物业总部通过视频会议的形式，与中海物业各城市公司一同就新修物业条例整体框架、业主共有资金管理、物业安全管理、公共收益、业主共有财产、业主自治等新修法规展开探讨。同时，各城市公司就开设专用账户、成立基层党组织、物业费的定价、资产管理运营等实务方面分享各自的理解和实践经验。
本所朱爱军律师受邀出席此次研讨会并发表主题演讲：“深圳物业管理条例新旧对比及运用——从保护物业服务企业角度出发”。本次演讲分为五个主题：立法权及法律位阶、新修相关主要内容、物管企业之权利、物管企业之义务、物业服务企业法律风险防范。以下是各主题的具体内容：
一、立法权及法律位阶
从立法法的角度分析，深圳市人民代表大会及其常务委员会的特殊立法权问题，并指明新修深圳经济特区物业管理条例在适用层面的法律位阶问题。
二、新修相关主要内容
首先论述了新修深圳经济特区物业管理条例的整体框架，分析深圳方面在物业管理方面的整体趋势。其次，从物业管理企业的角度具体分析了新修条例的十三个修法点：
1.明晰共有物业范围及收益归属
2.降低业主大会、业主委员会成立门槛：包括降低街道办组织成立业主大会筹备组的条件；调整了业主委员会委员的选举程序和当选条件
3.明确业主大会主体资格
4.修订业主大会的表决机制
5.物业服务费的确定
6.选择物业服务企业的方式（招投标+特殊情况下协议）
7.降低物业服务企业主体资格要求
8.完善业主共有资金制度
9.增加高空抛物管理措施
10.应急维修下，物业服务公司对资金的使用
11.明确车位、车库权属及使用规则
12.明确物业服务合同终止后物业企业撤出小区的时间
13.基层党组织建设
三、物管企业之权利
在本部分，朱律师主要具体分析了物业管理企业的四种权利：要求业主、物业使用人配合实施物业管理工作；对业主、物业使用人违反管理规约行为进行公示；聘请专业机构承担专项服务；索要已垫付的应急维修费用。
四、物管企业之义务
朱律师从实务出发，分析了物业管理企业的十二个义务：
1.设立业主共有资金共管账户
2.承接物业前对共有物业的检查和验收
3.物业管理之资料、资金和物品交接
4.设立独立核算的服务机构
5.向区住房和建设部分备案（物业服务合同副本+安全防范应急预案）
6.实行项目负责人制度
7.向业主公示（物业服务详细信息+共有资金账目信息+车库车位使用情况）
8.建立财务管理制度
9.承担物业安全管理责任
10.劝阻、报告违法行为&监督专有部分安装、维修及高空作业行为
11.配合相关专营单位维修养护物业管理区域设施设备
12.采取与报告应急防范措施
五、物业服务企业常见法律风险及防范风险
本部分主要针对目前实践中出现的物业服务纠纷问题提出风险点，分析、指出对策点。包括物业费纠纷、未留下催交费用记录超过诉讼时效的法律风险、物业公司管理责任的法律风险、公共设施的法律风险、第三人侵权的法律风险、员工职务侵权的法律风险、消防责任的法律风险、物业公司常见的劳动争议法律风险等。
在本次研讨会上，大家积极发言，讨论目前物业管理过程中出现的各项实务问题，剖析矛盾点，给出相应的解决措施。此外，参会人员针对朱律师的主题演讲内容，纷纷提出自己的见解和困惑，朱律师对此进行一一回复，与参会人员就新修条例问题进行深入交流。